因宏观调控导致不能履行的合同怎么办？规避调控政策的房屋买卖合同效力如何？

今天上午，浙江省高级人民法院召开新闻发布会，公布近期出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》。据了解，这也是全国第一个专门针对审理受房产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。

调控来势虽然凶猛 但不构成“不可抗力”

据介绍，《意见》共十三条。为维护交易诚信和市场稳定，《意见》规定，调空政策一般不影响房屋买卖合同的效力，一些买房人以合同内容与调控政策相悖为由主张无效的，《意见》第一条就重申坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务原则，并明确只有违反了法律、行政法规“效力性强制性规定”的合同，才可以认定为无效。

对于调控政策是否构成“不可抗力”，《意见》规定，不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。

“依据民法原理，只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买卖双方很难说不可预见、不可避免、不能克服。”许惠春解释，不过《意见》从方便当事人诉讼和便于法院审理的“两便原则”出发，将房产调控政策中的一般情形认定为“不可归责于当事人双方的事由”，也就是双方对此事由的产生均没有过错，而允许当事人解除合同，以高效解决纠纷和节约司法成本。

《意见》还明确，对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。

都市快报：浙江出台房产调控影响的房屋买卖纠纷司法指导性意见

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