杭州网讯  4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出“坚决抑制不合理住房需求”，银行房贷等各项政策的变化，使得房产买卖双方产生了许多新的纠纷。

       在房产新政下，原先订立的交易合同该怎样继续？认为不能继续执行的合同能不能解除？如何操作才不会违约？面对现场听众提出的问题，昨天，在浙江图书馆举办的“泽大法律大讲堂”中，浙江大学律师实务研究中心的专家、律师们一一做了解释。

       贷款门槛高了，想解除合同怎么办？

       全新的贷款政策大大提高了买房的“门槛”，让许多原本准备购买第二套、第三套房屋的人觉得有些吃不消，纷纷想解除合同，这时应该怎么办？

       律师点拨：可适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条。

       该条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”。

       但律师同时提醒，应根据当事人提供的证据（由主张解除的一方提供证据），区分实际情况是否符合以下二个条件：（1）“不可归责于当事人双方事由”。（2）“并导致已订立的合同不能继续履行”。

       房产新政不能算“不可抗力”或“情事变更”

       在现场，有许多市民提出，合同上有写明“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约。”能不能利用这一条来解除购房合同？

       律师分析：“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，房产新政不属于“不可抗力”或“情事变更”。

       长期以来，国家控制房价过快增长的决心和信号是明确的，当事人对房贷政策的调整在订立合同时应该有所预见，同时，首付提高并是不能克服，可以去借钱来付首付继续履行合约。

       所以，以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”

       开发商没有预售证，认购无效

       现场听众中，有不少市民并不是购买现房，而是预购了期房，有的市民说，看现在这个形式，房价可能要跌了，预购的房子不想要了，能不能和开发商解除合同？

       律师答疑：如果开发商未取得商品房预售许可证明，以“预约”“认购”“意向”等方式收取买方人款项或定金、意向金等，或订立买卖合同的，主张合同无效，买房人有权要求开发商返还已付购房款和本金等。

       但如果开发商已经取得了预售许可，能否解除合同还要看合同中的具体规定。

       单方解除应承担的违约责任

       律师介绍，如果一方当事人单方面解除合同，应当承担违约责任。违约责任具体形式为：

       （1）卖方双倍返还定金或买方定金没收。

       （2）支付合同约定的违约金。

       （3）如约定以首期已付款作为补偿或赔偿的，应视为约定违约金。可以根据违约金过高或过低（以实际损失上下30%为标准）的规定，请求法院酌情调整。

       （4）预期利益损失的补偿。

　　   《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，依此规定，如果守约方主张违约赔偿，则包括当事人订立合同时可预见的预期利益损失，在房屋买卖合同中，主要是合同解除导致房屋差价的损失。